本文摘要：每到年中各大房地产机构之后争相开会发布会，在时隔中原地产敲话楼市将长年转入上行空间后，今日下午，戴德梁行也就2014年深圳楼市的未来走势开会新闻发布会。

每到年中各大房地产机构之后争相开会发布会，在时隔中原地产敲话楼市将长年转入上行空间后，今日下午，戴德梁行也就2014年深圳楼市的未来走势开会新闻发布会。总结并预测下半年市场动向。

在发布会上，搜狐焦点记者找到，不同于中原地产的乐观情绪，戴德梁行对下半年房地产市场整体还是充满信心。戴德梁行指出，虽然供应衰退及信贷紧绷减轻了从容氛围，并且上半年深圳一、二手住宅成交量分别下降39.3%、44.5%，年内住宅价格或将面对上行压力，但信贷严格及价格调整或有助成交价恶化。并回应，物流地产的高回报率成房企新的吸金渠道。上半年供需两很弱新房成交价均价逆势持续上升2014年上半年，在银行信贷紧绷及宏观经济增长速度上行的背景下，购房者从容情绪蔓延到，入市积极性广泛不低;另一方面，上半年深圳住宅市场供应大幅度削减，全市商品住宅批准后预售面积同比大幅度增加56.7%，仅有为111万平方米。

供需两端走弱对深圳住宅成交价导致明显影响。在供需两很弱的同时，深圳住宅新房成交价均价却呈现出持续上升的态势，2014年上半年，全市住宅新房成交价均价同比快速增长8.7%至每平方米23,299元。

但从月度住宅新房成交价均价走势来看，以后6月份成交价价格才略为有回升。戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙早已回应，年初深圳中高端住宅的集中于备案令其新房成交价均价节节走高，是价格持续下跌的原因之一;与此同时，价格快速增长放缓的势头也渐渐呈现出，在信贷持续紧绷且整体楼市环境萧条的氛围下，住宅成交量衰退令其房价持续下跌的基础被巩固，房价环比涨幅自3月开始持续回升。同时他也向记者坦言，虽然以后6月成交价价格才有所回升，但不容忽视的事实是，在检测的城市中，房价上升的城市数量有所增加，开发商在已完成年度销售业绩的目标压力下，下半年势必会增大推盘力度，价格增长速度不会之后上升，甚至更进一步上升。

货币政策定向放开或性刺激成交价恶化深圳不存在灵活性操作者空间戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端回应，2014年下半年，在市场周期性调整的大背景下，楼市蔓延到的从容氛围短期内无法完全好转，但经济大位快速增长措施及楼市调控日趋灵活性皆有助提高商品住宅交易的环境。同时，较小的去库存压力，将被迫研发企业考虑到以价格调整性刺激成交价，市场价格总体上仍面对上行压力;新房供应状况的提高及价格调整将一定程度性刺激刚刚须要获释，新房成交量也未来将会于年底渐趋恶化。

上半年中央在投资、消费及出口等方面实施了多项微性刺激政策以大位快速增长，预计随着下半年微性刺激政策的持续前进，宏观经济环境也未来将会提高，这将一定程度上为房地产市场的发展获取承托。下半年货币政策不存在定向放开的空间，增大对**出售自寄居普通商品住房的消费者的房贷反对力度，这将不利于性刺激刚刚须要获释，进而消化市场存量。从房地产要素本身来看，深圳此前持续几年住宅新开工面积大幅快速增长将令未来新房供应缩放，其中大规模的城市更新项目将渐渐沦为供应主力之一。另外，分类调控彰显地方政府更好的政策灵活性度。

因此，一旦楼市面对更大风险时，深圳作为楼市基础更加巩固的一线城市之一，预料其楼市调控政策在出租汽车大旗不改的同时，亦不存在灵活性继续执行的空间。各路资本逐鹿物流地产低回报率成房企转型新的冷得宠房企转型早已不是新鲜话题，在今天的发布会上，戴德梁行明确提出了物流地产的概念。从房企目前的业务发展看，传统住宅产业盈利空间在收窄，而物流等产业目前还有相当大的市场空间。

据理解，今年以来，万科、华夏幸福等房企先后宣告进占物流地产，与此同时淘宝、京东、苏宁等电商大佬也争相射击了这一领域。业内回应，房企之所以注目物流地产，是因为国家对于物流产业目前的扶植力度较为大，所以房企期望插手此类市场，捕猎新的盈利增长点。

万科总部董事会秘书谭华杰日前拒绝接受重庆某媒体专访时也回应，物流地产市场空间相当大。此外，记者还了解到，就在近日，西南地区**的物流综合体重庆华南城启动招商，tenvent顺利大股东。

作为物流与IT行业的两大巨头，它们的联姻也代表了行业新动向。与此同时，房企转型物流地产也面对两大问题，一是能拿多少地，二是对物流行业的熟知程度。不过，记者查询涉及数据找到，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢并购交易金额大约为44亿元，其中上海独霸九成，平均值**亲率低约6.7%，远高于商业地产4.5%和**住宅3.0%的**亲率;而全国整体优质仓储物业的平均值租金已倒数18个季度下跌。

低回报率正是商业巨头们屡屡进驻物流地产的关键之所在。深圳房企不差钱管理水平是小房企硬伤前段时间，光耀集团因资金链问题造成旗下多个楼盘忽然复工，一度为本就下滑的房地产市场带给反感的负面情绪，房企的融资能力，资金实力沦为媒体注目的焦点。

行业配对再度沦为各家头条。在本次发布会上，戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙也专门问了记者明确提出的涉及问题。

首先，房企不像大家想象的那样没钱。就深圳市场而言，只有个别房地产企业不存在资金问题，大部分资金都很充足。据戴德梁行了解到的信息来看，大部分开发商都在大力谋求好的项目展开投资，并且行业配对是不存在已幸的长时间现状。

之余企业倒闭倒闭更加不是新鲜事情，只是由于今年情况类似才引发普遍注目。不过他也对实力弱小的企业明确提出了自己的忧虑，程家龙称之为，小型房企如果不提升管理水平，一旦经常出现资金问题就不会被大房企吞并并购。因此在市场日益趋向集中于、集约发展的态势下，小房企的管理水平必需引己为戒。

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